Quest’anno, anche se con un giorno di ritardo, il King ha trovato un bel regalo nella calza della Befana la sentenza n. 3/2019 del Tribunale di Oristano che, rigettando l’opposizione fatta dalla Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. al decreto ingiuntivo n. 340/2015 del 17/10/2015 e notificato il 30/10/2015, condanna la Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. al pagamento in favore del condominio Villaggio Turas Residence di euro 12.599,36 oltre a euro 3.720,25 per il pagamento delle spese di lite.
Ovviamente alla notizia della grande vittoria del King è stato dato un enorme risalto e, nonostante le difficoltà economiche che gli avevano impedito di notificare a tutti i condomini la convocazione per l’assemblea dell’11/08/2018, il King, non badando a spese, l’ha immediatamente resa nota a tutti i suoi sudditi.
Addirittura gira voce che l’ex pizzeria "Le Ginestre” stia per essere o sia già stata venduta all’asta.

Pur avendo il massimo rispetto per le Istituzioni e per il Tribunale di Oristano, non possiamo fare a meno di definire “inquietante” la sentenza n. 3/2019 che potete leggere o scaricare seguendo questo link.
Premettiamo che mentre la Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. ha ritenuto opportuno presentare delle memorie a supporto delle sue motivazioni, il condominio Villaggio Turas Residence non ha ritenuto opportuno presentare memorie ne contestare o confutare quelle presentate dalla Progetto Impresa Sviluppo s.r.l..
Alla luce di quanto sopra non riusciamo proprio a capire chi possa aver suggerito al Tribunale di Oristano alcune delle “originali letture” che l’hanno fatto giungere ad alcune “fantasiose” conclusioni.
Per maggiore chiarezza, cercheremo di uniformarci alla consecutio temporum seguita dal Tribunale di Oristano per elencare le sue decisioni.
Non appena ricevuto il decreto ingiuntivo, a ottobre del 2015, la Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. aveva fatto notare al Tribunale che i termini, per pagare la rata relativa al bilancio preventivo 2015/2016 non erano ancora scaduti, ovviamente, al momento della sentenza del 4 gennaio 2019 il Tribunale di Oristano fa notare che tali termini sono ampiamente scaduti.
Quello che però il Tribunale di Oristano non ritiene opportuno considerare è che nel bilancio preventivo 2015/2016 al condomino Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. venivano chiesti, come se fossero certi liquidi ed esigibili, euro 4.964,95 che invece nel bilancio consuntivo 2015/2016 diminuiscono e vengono certificati in euro 3.117,18 ben 1.847,77 euro di differenza.
Le spese relative alla “voce 6”: “acqua e manutenzione rete idrica”, nel bilancio preventivo ammontano ad euro 1.403,84 e nel bilancio consuntivo vengono certificate in euro 400,57.
Infatti mentre con il succitato decreto ingiuntivo opposto il condominio Villaggio Turas Residence intima alla Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. il pagamento di un debito di euro 12.599,36 nel bilancio consuntivo 2015/2016 approvato dall’assemblea del 14/08/2016 il presunto debito della Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. viene certificato in euro 10.751,59.
Tutto quanto sopra non ci consente di prescindere dal fatto che lo stesso Tribunale di Oristano con la sentenza n. 1/2012 aveva dichiarato la nullità della delibera assembleare del 09/08/2008 che aveva modificato l’articolo 11 del regolamento condominiale stabilendo un nuovo criterio di riparto delle spese comuni, secondo il quale esse sarebbero state addebitate al 50% in eguale misura tra tutte le unità abitative e per il restante 50% in base ai millesimi di proprietà; e che, successivamente, in un procedimento diverso dal primo, con la sentenza 128/2012 aveva annullato per la seconda volta la stessa delibera del 09/08/2008.
Entrambe le sentenze venivano confermate dalla Corte di Appello di Cagliari, rispettivamente, con le sentenza n. 730/2015 depositata il 18/11/2015 e con la n. 946/2016 depositata il 07/12/2016.
Ci sembra ovvio che essendo stata annullata la delibera che modificava l’articolo n. 11 del regolamento di Condominio, l’amministratore del condominio avrebbe dovuto rifare tutti i conteggi delle quote condominiali dovute dal 09/08/2008 al bilancio consuntivo 2015/2016 in modo che gli stessi potessero essere ritenuti certi liquidi ed esigibili come prevede la legge.
Il secondo punto della decisione del Tribunale di Oristano si basa sulla considerazione che, anche se la Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. possiede il 90 % del capitale sociale della Tate s.r.l. in liquidazione, questo non giustificherebbe la compensazione dei crediti vantati da quest’ultima con i presunti debiti della Progetto Impresa Sviluppo s.r.l..


La prima cosa da notare è che il credito di 14.552,74 euro vantato e documentato dalla Tate s.r.l. in liquidazione nei confronti del condominio Villaggio Turas Residence e non contabilizzato dall’amministratore del condominio, non è mai stato contestato né dal condominio né dal Tribunale di Oristano.
Secondo la Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. la compensazione del credito poteva essere giustificata non tanto dal fatto di possedere il 90% della Tate s.r.l. in liquidazione, quanto dal fatto che l’amministratore del condominio aveva "arbitrariamente" indicato quest’ultima come proprietaria dell’ex Pizzeria Le Ginestre dal bilancio consuntivo dell’esercizio 2007/2008 fino al bilancio preventivo 2011/2012, e che i pagamenti fatti dalla Tate s.r.l. in liquidazione e non contabilizzati dal condominio, si riferissero proprio agli anni 2009, 2010, 2011.
È di fondamentale precisare che fino al 18/01/2012 l’unico proprietario della ex pizzeria “Le Ginestre” è stato il Sig. Marco Mura.
Comunque il fatto che né il Tribunale di Oristano né il condominio Villaggio Turas Residence, abbiano contestato il credito di 14.552,74 euro documentato e vantato dalla Tate s.r.l. in liquidazione, tornerà utile a quest’ultima nella decisione sulla opposizione al decreto ingiuntivo n. 347/2015 che le è stato fatto dal condominio Villaggio Turas Residence.
Anche la questione concernente, l’inesistenza del debito per il servizio idrico è stata ritenuta infondata dal Tribunale di Oristano. La Progetto Impresa Sviluppo aveva fatto notare al Tribunale di Oristano come una struttura chiusa e fatiscente non potesse avere un consumo di acqua esorbitante come quello che le addebitava il condominio. Il Tribunale di Oristano osserva come il regolamento di condominio all’articolo 11 preveda il criterio di proporzionalità rispetto ai consumi e non rispetto al valore della proprietà, e come l’acqua sia: “pacificatamente proveniente da un unico allaccio alla rete”.
È chiaro che nessuno si è preso la briga di spiegare al Tribunale di Oristano che il condominio non è allacciato a nessuna rete idrica pubblica ma che si approvvigiona da un pozzo privato situato all’esterno del condominio Villaggio Turas Residence.
Così come non si capisce a capire chi possa aver riferito al Tribunale di Oristano che non tutti gli appartamenti del condominio sono dotati di contatori dell’acqua, vi ricordiamo che il condominio non ha ritenuto opportuno presentare memorie e che nessuno ha mai fatto dichiarazioni circa la mancanza di contatori dell’acqua in qualche unità immobiliare all’interno del condominio.
Ciononostante il Tribunale di Oristano decide che, poiché non tutte le unità immobiliari del condominio Villaggio Turas Residence sono provviste di contatore dell’acqua, è corretto che l’amministratore ripartisca le spese relative al consumo idrico per millesimi e non secondo il consumo: “Fintanto che il condominio non abbia dato piena attuazione al suddetto regolamento, cioè quanto pacificamente viene in considerazione della specie, tanto è vero che in nessun atto o documento si fa cenno alla precisa rilevazione dei consumi per utenza individuale (165 in tutto), ........ omissis” e aggiunge: “resta temporaneamente inapplicabile il criterio convenzionale invocato dalla opponente, con riguardo al proprio locale commerciale, e continua a trovare applicazione il criterio legale, che ammette in via esclusiva la suddivisione del costo dell’acqua in base alla corrispondenza proporzionale tra l’onere contributivo ed il valore della proprietà di ciascuno”.


Provate a pensare a chi potrebbe fare comodo il fatto di sostenere che non tutte le unità immobiliari o turistiche o commerciali del condominio non sono fornite di contatore dell'acqua..... A chi ha una piscina? A chi tutte le mattine fa innaffiare tutta le “sue” proprietà? A chi tutte le mattine fa pulire il famoso “piazzale”? A chi vive tutto l’anno nel villaggio? Ai posteri l’ardua risposta!
Ma la cosa più “esilarante” di tutte è che il Tribunale di Oristano fa anche i conteggi e dice: “a ben vedere, la revisione del calcolo prospettato dal condominio, con riparto della spesa annotata sotto la voce acqua in base ai millesimi di proprietà, conduce ad un importo perfino superiore a quello addebitato alla condomina interessata”.
L’unico che ha utilizzato a titolo completamente gratuito, dal 2009 al 2013 realizzandoci il suo ufficio è stato l’amministratore del condominio che in cambio si era offerto di pagare le spese condominiali.
La Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. oltre a far notare la differenza di oltre 1.000,00 euro fra quanto addebitatole, per le spese idriche, nel bilancio preventivo dal condominio e quanto poi addebitatole nel bilancio consuntivo, faceva presente al Tribunale di Oristano che in data 06/06/2016 aveva acquistato un nuovo contatore dell’acqua e che dal mese di gennaio dello stesso anno aveva documentato fotograficamente come il consumo idrico della struttura di sua proprietà fosse stato nullo, in quanto tutte le fonti di approvvigionamento idrico erano state volontariamente interrotte.
Superato il punto del "costo dell'acqua", il Tribunale di Oristano si lancia in "un’attenta analisi" del fatto che la “la società intende avvalersi di una disposizione meramente transitoria che era stata deliberata all’unanimità in data 03/08/2007, al punto terzo in discussione ..... omissis”.
Cioè il Tribunale di Oristano, probabilmente su suggerimento di “mister X”, sostiene che la delibera del 03/08/2007 che stabilisce che alle unità immobiliari inutilizzate venga addebitato solo il 30% dei costi è “meramente transitoria perché richiesta e deliberata nelle more dei lavori per la redazione del nuovo regolamento, oltre che della tabella millesimale, successivamente approvato con delibera in data 09/08/2008, e che non reca alcuna disposizione confermativa di quella richiamata .....omissis”.
Questa tesi non compare in nessuna memoria depositata In pratica il Tribunale di Oristano sostiene che poiché la delibera è stata votata e approvata durante la discussione del “punto tre” all’ordine del giorno dell’assemblea del 03/08/2007 che prevedeva: “Approvazione revis. Millesimi, nuovo regol. del Super Condominio e ratifica operato Ing. Mossa” la delibera deve necessariamente ritenersi transitoria in quanto fatta in attesa dell’approvazione del nuovo regolamento condominiale del Super Condominio e della revisione dei millesimi punti che, sempre secondo l’approfondita analisi del Tribunale di Oristano sarebbero poi stati approvati nella successiva assemblea del 09/08/2008.
Ci sorprende che un Tribunale così attento si sia fidato solo di quello che gli è stato suggerito da “mister X”, e che non abbia ritenuto opportuno leggere almeno l’inizio della discussione del famoso “punto 3”.
Infatti avrebbe letto che: “Il presidente dichiara che il nuovo regolamento e la tabella millesimale non possono essere sottoposti a votazione, in quanto non distribuiti tempestivamente a tutti i condomini pertanto l’assemblea delibera che ..... omissis”, dunque l’assemblea del condominio, molto prima della proposta del condomino Sig. Ruggiu aveva già deliberato sul “punto tre” all’ordine del giorno.


Di certo il misterioso “mister X” non si è preoccupato di informare il Tribunale di Oristano della consolidata abitudine del King e dell’immancabile fidato “Segretario Brotzu” di riscrivere il verbale dell’assemblea nelle segrete stanze e che solo per non si sa quale utilità del King, l’approvazione della proposta del Sig. Ruggiu è stata inserita nella discussione del “punto tre”.
Quello che ci lascia ancora più esterrefatti è l’affermazione fatta dal Tribunale di Oristano: “nelle more dei lavori per la redazione del nuovo regolamento, oltre che della tabella millesimale, successivamente approvato dai condomini con delibera in data 9 agosto 2008, che non reca alcuna disposizione confermativa di quella richiamata, priva di efficacia ai fini della ripartizione e del versamento dei contributi dovuti per le annualità in contestazione .... omissis”.
Ma il regolamento del condominio non è mai stato modificato e il condominio non è mai stato trasformato in un Super Condominio.
Infatti, come abbiamo già avuto modo di dire sopra, nell’assemblea del condomino Villaggio Turas Residence che si è tenuta il 09 agosto 2008 è stato deliberato di modificare solo l’articolo 11 del regolamento di condominio.
A tal proposito ben due sentenze del Tribunale di Oristano confermate da altrettante sentenze della Corte di Appello di Cagliari hanno dichiarato nulla tale delibera e, addirittura, nella sentenza della Corte di Appello di Cagliari che conferma la sentenza 1/2012 del Tribunale di Oristano, si legge: “Dall'esame del verbale Assemblea Condominio Turas del 2 agosto 1985 (in particolare, all.1 del fascicolo di parte dell'appellante) risulta che il regolamento condominiale era stato approvato all'unanimità ma dei soli condomini presenti rappresentanti la maggioranza e non la totalità. Il regolamento non è pertanto di natura contrattuale.”.
Questo ci sembra sufficiente a confutare la teoria della “disposizione meramente transitoria” infatti, anche non volendo considerare il fatto che prima di deliberare circa la proposta del Sig. Ruggiu di addebitare alle unità immobiliari inutilizzate solo il 30% dei costi, l’assemblea di condominio avesse già deliberato sul “punto tre” all’ordine del giorno; è innegabile che, a tutt’oggi, il nuovo regolamento del Super Condominio Villaggio Turas Residence non è stato ancora approvato per cui la “disposizione meramente transitoria”, seppur tale volesse essere considerata, è ancora in essere.
Colpisce ancora di più il fatto che se il Tribunale di Oristano, così attento a confutare le tesi della Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. si fosse preso la briga di leggere anche la discussione del punto 5 all’ordine del giorno, sempre nello stesso verbale dell’assemblea del giorno 3 agosto 2007, esattamente SEI RIGHE sotto la delibera riferita al “punto tre” all’ordine del giorno, avrebbe letto: “ .... omissis l’assemblea da mandato all’amministratore e ai consiglieri di censire le unità di misura dell’acqua di ciascuna abitazione e di rilevarne le letture”, ma questo è un miracolo! Sono riapparsi i contatori scomparsi!
Questo perché nell’assemblea del condominio Villaggio Turas Residence del giorno 07/08/2005 (esattamente tre anni prima!) nella discussione del “punto 12 Approvvigionamento Idrico” all’ordine del giorno si legge: “Il Presidente, sulla base delle delibere assembleari precedenti, decide che ogni unità abitativa debba essere dotata di contatore per la misura dei consumi dell'acqua e incarica l 'amministratore ad intervenire immediatamente addebitando i costi ai condomini sprovvisti di contatore. In seguito a ciò viene eliminata la quota fissa richiesta di €20 e verrà pagato solo il consumo.”.
Resta incomprensibile ed ingiustificabile il comportamento dell’amministratore del condominio che, “motu proprio”, pur sapendo che la disposizione era “meramente transitoria”, ha continuato nei rendiconti dal 2008 al 2012/2013 incluso, a calcolare, anche se in maniera errata, gli azzeramenti delle quote condominiali dell’ex pizzeria “Le Ginestre”, falsando in questo modo i bilanci e i rendiconti approvati dall’assemblea di condominio.


Sappiamo che tutto questo potrebbe sembrare di parte, ma è la pura considerazione di fatti realmente accaduti e documentabili e di delibere prese dall’assemblea del condomino Villaggio Turas Residence che possono essere lette da tutti.
Addolora come il Tribunale di Oristano non abbia ritenuto opportuno approfondire le tesi proposte e documentate dalla Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. e abbia preferito affidarsi ai “suggerimenti” di “mister X”.
Questo dà la misura di come il Tribunale di Oristano sia inspiegabilmente prevenuto nei confronti della Progetto Impresa Sviluppo s.r.l., e di come invece sia ben predisposto nei confronti di un amministratore di condominio che ha dichiarato decaduto per ben due volte.
Purtroppo tutto quanto sopra “obbligherà” la Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. ad agire nei confronti del condominio Villaggio Turas Residence s.r.l. per difendere le proprie ragioni, con un ulteriore aggravio di spese anche per lo stesso condominio.
L’unica “parziale soddisfazione” è la lettura del punto 9. della sentenza n. 3/2019 che dice: “Nulla è da riconoscere, da ultimo, a titolo di risarcimento del danno da lite temeraria, trattandosi di una forma di responsabilità che presuppone, oltre a un esito processuale di totale soccombenza di una parte, la mala fede o colpa grave, esclusa a fronte dell’uso di un minimo grado di diligenza nel far valere le proprie ragioni, nella specie riconoscibile.” e pensare che il King aveva fatto di questa “convinzione” del Tribunale di Oristano uno dei suoi cavalli di battaglia.
Leggete il prossimo articolo dal titolo “Cuor di Leone”.