Ci risiamo !!!!

La domanda irrispettosa potrebbe essere: ma ci fa o c'è? Ovviamente ci guardiamo bene dal farla anche se appare evidente ed inconfutabile la volontà dell'amministratore di non volerci far partecipare all'assemblea e costringerci per l'ennesima volta e nostro malgrado ad impugnare l'assemblea per difenderci dalle sue continue aggressioni. Già in occasione della convocazione dell'assemblea del 13/08/2016 l'amministratore ci aveva inviato la convocazione all'assemblea con un telegramma e noi ci eravamo premuniti di inviargli a nostra volta un telegramma con il quale gli ricordavamo che, come lui sicuramente ben sapeva, il mezzo utilizzato per convocarci all'assemblea cioè "il telegramma" non era ritenuta valida ed efficace come mezzo di convocazione all'assemblea del condominio ne dal codice civile ne dallo stesso regolamento di condominio.

A maggior riprova del fatto che sapesse di non poter utilizzare il telegramma, l'amministratore provvedeva ad inviarci, in occasione della convocazione dell'assemblea del 13/08/2016, anche delle "raccomandate 1" (significa consegna in un giorno) che, ovviamente, arrivavano fuori dal termine dei cinque giorni previsto per la convocazione dell'assemblea. Decidemmo comunque di partecipare all'assemblea del 13/08/2016 perché la Tate s.r.l. in liquidazione era stata convocata anche tramite PEC.
Comunque, nonostante il fatto che un anno fa lo avessimo informato della "inadeguatezza legale" dell'uso del telegramma per convocare un condomino all'assemblea, anche quest'anno l'amministratore ha ritenuto di doverci convocare tramite telegramma, la cosa che ci lascia ancor più stupiti è che in margine a tutti e due i telegrammi che abbiamo ricevuto l'amministratore scrive: "È in spedizione tutta la documentazione inerente le spese sostenuta a consuntivo", "ovviamente" sia in occasione dell'assemblea del 13/08/2016 sia in occasione dell'assemblea del 29/08/2017 non abbiamo ricevuto nessuna documentazione.
Abbiamo tutti subito stupiti il "valzer" delle date della convocazione dell'assemblea sembra che la causa fossero le fogne, ma se il 30/06/2017 l'amministratore è decaduto in quanto la nomina è annuale, a che titolo ha continuato a fare interventi veri o presunti sulle parti condominiali?
Ci sembra opportuno ricordarvi che l'articolo 66 del codice civile prevede che: "L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

La domanda irrispettosa potrebbe essere: ma ci fa o c'è? Ovviamente ci guardiamo bene dal farla anche se appare evidente ed inconfutabile la volontà dell'amministratore di non volerci far partecipare all'assemblea e costringerci per l'ennesima volta e nostro malgrado ad impugnare l'assemblea per difenderci dalle sue continue aggressioni. Già in occasione della convocazione dell'assemblea del 13/08/2016 l'amministratore ci aveva inviato la convocazione all'assemblea con un telegramma e noi ci eravamo premuniti di inviargli a nostra volta un telegramma con il quale gli ricordavamo che, come lui sicuramente ben sapeva, il mezzo utilizzato per convocarci all'assemblea cioè "il telegramma" non era ritenuta valida ed efficace come mezzo di convocazione all'assemblea del condominio ne dal codice civile ne dallo stesso regolamento di condominio.

A maggior riprova del fatto che sapesse di non poter utilizzare il telegramma, l'amministratore provvedeva ad inviarci, in occasione della convocazione dell'assemblea del 13/08/2016, anche delle "raccomandate 1" (significa consegna in un giorno) che, ovviamente, arrivavano fuori dal termine dei cinque giorni previsto per la convocazione dell'assemblea. Decidemmo comunque di partecipare all'assemblea del 13/08/2016 perché la Tate s.r.l. in liquidazione era stata convocata anche tramite PEC.
Comunque, nonostante il fatto che un anno fa lo avessimo informato della "inadeguatezza legale" dell'uso del telegramma per convocare un condomino all'assemblea, anche quest'anno l'amministratore ha ritenuto di doverci convocare tramite telegramma, la cosa che ci lascia ancor più stupiti è che in margine a tutti e due i telegrammi che abbiamo ricevuto l'amministratore scrive: "È in spedizione tutta la documentazione inerente le spese sostenuta a consuntivo", "ovviamente" sia in occasione dell'assemblea del 13/08/2016 sia in occasione dell'assemblea del 29/08/2017 non abbiamo ricevuto nessuna documentazione.
Abbiamo tutti subito stupiti il "valzer" delle date della convocazione dell'assemblea sembra che la causa fossero le fogne, ma se il 30/06/2017 l'amministratore è decaduto in quanto la nomina è annuale, a che titolo ha continuato a fare interventi veri o presunti sulle parti condominiali?
Ci sembra opportuno ricordarvi che l'articolo 66 del codice civile prevede che: "L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

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L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi."e che L'articolo 17) del regolamento di condominio prevede: "Attribuzioni e convocazione dell’Assemblea: I Condomini si riuniscono in Assemblea per deliberare ai sensi di legge sugli argomenti riguardanti il Condominio  e, per quanto occorra, circa le norme interne di gestione dello stabile e dei servizi comuni e per decidere in tutti gli altri casi previsti dal presente regolamento. L’Assemblea dei Condomini si riunisce in via ordinaria ogni anno entro due mesi dalla fine dell’esercizio finanziario, e in via straordinaria quando l’Amministratore lo ritiene necessario e quando ne è fatta richiesta, per iscritto e motivata, dal Consiglio di Condominio o da almeno due Condomini che rappresentino almeno un sesto dei millesimi dell’edificio. La convocazione è fatta dall’Amministratore a mezzo di comunicazione scritta, che pervenga a tutti i Condomini, almeno cinque giorni prima della data fissata. La convocazione deve essere inviata a mezzo lettera raccomandata presso il domicilio eletto da ciascun proprietario. I Proprietari che siano presenti nel villaggio alla data prevista per l’assemblea annuale hanno facoltà di richiedere per iscritto la consegna della convocazione presso la propria unità immobiliare, o ritirarne copia presso la sede dell’Amministratore. L’avviso di convocazione deve indicare il luogo, il giorno e l’ora della riunione, l’ordine del giorno con le materie da sottoporre alle deliberazioni dell’Assemblea e la data di seconda convocazione che dovrà essere fissata in un giorno successivo alla prima ed in ogni caso non oltre cinque giorni dalla medesima. In caso di omissione o di rifiuto da parte dell’Amministratore di convocare l’Assemblea, questa può essere convocata dal Consiglio di Condominio, con le modalità predette. Ogni Condomino ha diritto di farsi rappresentare nell’Assemblea da altra persona con delega scritta anche in calce all’avviso di convocazione. Viene fissato un limite di n° 5 deleghe in capo alla stessa persona. In ogni Assemblea si provvede alla nomina di un Presidente o di un Segretario. Per le deliberazioni ogni Condomino, presente o rappresentato ha diritto ad un solo voto il cui valore è proporzionato ai suoi millesimi di comproprietà. Nel caso in cui un Condomino rappresenti per delega altri Condomini non è ammessa la votazione disgiunta per il delegante e per la proprietà. I verbali delle Assemblee contenenti l’elenco degli intervenuti con l’indicazione del numero dei rispettivi millesimi, la nomina del Presidente e del Segretario, le deliberazioni approvate, sono trascritti o custoditi in apposito registro e vengono firmati dal Presidente, dal Segretario e, per presa d’atto, dall’Amministratore, presso il quale ogni Condomino interessato può prenderne visione in qualsiasi momento. L’Amministratore non può presenziare alle Assemblee munito di deleghe di Condomini.".

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Anche questa "grande" difficoltà” manifestata dall'amministratore nell'affrontare la contabilità del condominio ci sembra una cosa del tutto anormale visto che la legge all’articolo 1129 comma 7 c.c. prevede che: "L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”. Quest’ulteriore obbligo impone all’amministratore di far transitare (in entrata e in uscita) sul conto del condominio tutte le somme ricevute (dai proprietari o da terzi). Il primo elemento da evidenziare è che la norma non pone un limite (minimo o massimo) di valore, quindi, ogni movimento (in entrata e in uscita) deve passare dal conto corrente, indipendentemente dall’importo (anche l'acquisto di un francobollo dovrà risultare dal conto corrente !). Quindi, se l'amministratore incassa euro 100, è scorretta la contabilità con la quale paga 20 per la pulizia e versa solo 80 sul conto corrente (giusto versare 100 sul conto e poi prelevare 20 per pagare la spesa di pulizia). Questo spiegherebbe anche perchè l’art. 1129 comma 12 n. 3 prevede la revoca dell’amministratore che non usa il conto corrente, in poche parole la locazione “usa” sanziona non solo il totale non uso del conto corrente, ma anche il non uso parziale. Dal nuovo testo del 1129 comma 7 c.c. si possono anche dedurre altri principi:

  • Il conto corrente potrebbe diventare il nuovo (reale) rendiconto, e, questo, spiegherebbe perché il legislatore fa riferimento al registro di contabilità (in cui devono essere annotati in ordine cronologico) i singoli movimenti, che ricorda un estratto conto bancario.
  • In altri termini, facendo transitare tutti i movimenti sul conto corrente ci sarà la possibilità di ricostruire la gestione contabile del condominio in qualsiasi momento (in base agli estratti conto), anche solo “incrociando” i dati del rendiconto alias registro di contabilità (o le fatture e le ricevute per le spese del condominio) con i dati del conto corrente.

Sarebbe, quindi, illecita qualsiasi gestione condominiale che impedisse l’incrocio dei dati del conto corrente con i dati contenuti nel rendiconto (registro contabilità). Di conseguenza, sarebbe illecita la voce “cassa” (somme di denaro detenute in contanti presso l’amministratore e non sul conto corrente). Sarebbe illecito accettare il pagamento delle quote condominiali in “contanti” (in realtà, questa attività, è sinonimo di una gestione alquanto ballerina del condominio (che impedisce una ricostruzione a posteriori della contabilità). Dopo la riforma una gestione contabile "corretta" richiede l'eliminazione del denaro liquido (in entrata e in uscita) a favore di mezzi di pagamento elettronici o tracciabili (assegni, bonifici e pos).

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