CO.IM.TUR. l'appartamento è scomparso ...

La prima volta che l’amministratore fu dichiarato decaduto, è stato con il decreto R.G. 469/96 del Tribunale di Oristano del 17/06/1997 (cliccare qui per visualizzare il decreto R.G. 469/96).
In detto decreto fra le altre motivazioni si legge: “Se tale circostanza sarebbe già sufficiente a disporre la revoca, come prima affermato, deve anche rilevarsi che anche l’ulteriore fatto della vicenda del credito COIMNTUR, non può non far sorgere quei fondati sospetti di gravi irregolarità che la legge richiede per il provvedimento di revoca.

Infatti la ricostruzione cronologica degli eventi fa sorgere qualche perplessità circa la cristallinità del comportamento dell’amministratore.
Il Semeraro parla di crediti condominiali “fittizi”, ma ciò appare quanto meno ambiguo; infatti non avrebbe avuto senso alcuno l’impegno del Presidente della COIMTUR a cedere uno stabile per un credito “fittizio”, né si giustifica che l’amministratore non abbia provveduto a formalizzare tale impegno, posto che non si tratta della vendita di un immobile abusivo, che avrebbe comportato la nullità dello stesso, ma di un impegno che, in futuro, sarebbe stato opponibile, in quanto posto a compensazione di un debito, nel fallimento della società, o comunque a chi subentrava nella gestione della stessa. Peraltro il fatto che l’amministratore all’assemblea del28/07/1990 (cliccare qui per visualizzare il verbale dell'assemblea) abbia prospettato come imminente l’ordinanza di demolizione dello stabile, mentre, a distanza di due mesi abbia comunicato di aver, in sostanza acquistato il terreno e di essere amministratore della società che ha rilevato la COIMTUR, illustrando anche che era stata chiesta al comune di Magomadas la sospensione della demolizione, dopo che l’assemblea, in sostanza aveva perso l’opportunità di acquisire il locale, sia quella quella di recuperare il credito, avendo ormai deliberato l’azzeramento dello stesso, non può non far sorgere dubbi circa il fatto che gli interessi del Condominio non siano stati adeguatamente tutelati dal Semeraro che, quanto meno, si sarebbe dovuto accertare del reale stato di cose. Infatti non si comprende per quale ragione l’assemblea, dietro suggerimento del Semeraro, come emerge dalla lettura dei verbali dell’assemblea, constatata l’impossibilità di acquisire per le ragioni suesposte il locale della COIMTUR, fatto tutt’altro che pacifico, infatti la demolizione non è avvenuta e il complesso immobiliare è stato sanato, non abbia attivato azioni legali per il recupero del credito, come di fatto è avvenuto per altri crediti condominiali nei confronti di altre società fallite. Allo stato attuale, quindi, si è verificato un danno reale per il condominio. Per le ragioni esposte il ricorso deve essere accolto, sussistendo i presupposti di legge per la revoca dell’amministratore

La prima volta che l’amministratore fu dichiarato decaduto, è stato con il decreto R.G. 469/96 del Tribunale di Oristano del 17/06/1997 (cliccare qui per visualizzare il decreto R.G. 469/96).
In detto decreto fra le altre motivazioni si legge: “Se tale circostanza sarebbe già sufficiente a disporre la revoca, come prima affermato, deve anche rilevarsi che anche l’ulteriore fatto della vicenda del credito COIMNTUR, non può non far sorgere quei fondati sospetti di gravi irregolarità che la legge richiede per il provvedimento di revoca.

Infatti la ricostruzione cronologica degli eventi fa sorgere qualche perplessità circa la cristallinità del comportamento dell’amministratore.
Il Semeraro parla di crediti condominiali “fittizi”, ma ciò appare quanto meno ambiguo; infatti non avrebbe avuto senso alcuno l’impegno del Presidente della COIMTUR a cedere uno stabile per un credito “fittizio”, né si giustifica che l’amministratore non abbia provveduto a formalizzare tale impegno, posto che non si tratta della vendita di un immobile abusivo, che avrebbe comportato la nullità dello stesso, ma di un impegno che, in futuro, sarebbe stato opponibile, in quanto posto a compensazione di un debito, nel fallimento della società, o comunque a chi subentrava nella gestione della stessa. Peraltro il fatto che l’amministratore all’assemblea del28/07/1990 (cliccare qui per visualizzare il verbale dell'assemblea) abbia prospettato come imminente l’ordinanza di demolizione dello stabile, mentre, a distanza di due mesi abbia comunicato di aver, in sostanza acquistato il terreno e di essere amministratore della società che ha rilevato la COIMTUR, illustrando anche che era stata chiesta al comune di Magomadas la sospensione della demolizione, dopo che l’assemblea, in sostanza aveva perso l’opportunità di acquisire il locale, sia quella quella di recuperare il credito, avendo ormai deliberato l’azzeramento dello stesso, non può non far sorgere dubbi circa il fatto che gli interessi del Condominio non siano stati adeguatamente tutelati dal Semeraro che, quanto meno, si sarebbe dovuto accertare del reale stato di cose. Infatti non si comprende per quale ragione l’assemblea, dietro suggerimento del Semeraro, come emerge dalla lettura dei verbali dell’assemblea, constatata l’impossibilità di acquisire per le ragioni suesposte il locale della COIMTUR, fatto tutt’altro che pacifico, infatti la demolizione non è avvenuta e il complesso immobiliare è stato sanato, non abbia attivato azioni legali per il recupero del credito, come di fatto è avvenuto per altri crediti condominiali nei confronti di altre società fallite. Allo stato attuale, quindi, si è verificato un danno reale per il condominio. Per le ragioni esposte il ricorso deve essere accolto, sussistendo i presupposti di legge per la revoca dell’amministratore

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Quello che vorremmo fare, in aggiunta alla virtuosa ricostruzione fatta dagli Avvocati Andrea e Roberto Delitala che è già stata sufficiente a far si che il Tribunale di Oristano revocasse l’amministratore del Condominio, è una ulteriore aggiunta a quella ricostruzione cronologica degli eventi che: ”….. fa sorgere qualche perplessità circa la cristallinità del comportamento dell’amministratore.”, in modo da fugare del tutto qualsiasi perplessità:

1) La Società Centro Vacanze Crastu Ruggiu viene costituita il 17/08/1989 (cliccare qui per visualizzare la visura della società), cioè 19 giorni dopo l’assemblea del 29/07/1989 (cliccare qui per visualizzare il verbale dell'assemblea) nella quale la CO.IM.TUR. dichiara di voler cedere l’appartamento al Condominio;

2) Il 07/12/1989 (4 mesi dopo la costituzione della Società Centro Vacanze Crastu Ruggiu e 7 mesi prima dell’assemblea del28/07/1990 (cliccare qui per visualizzare il verbale dell'assemblea) Semeraro richiede al Comune di Magomadas un certificato di destinazione urbanistica (cliccare qui per visualizzare il certificato di destinazione urbanistica), che sarà rilasciato il 13/01/1990;

3) Nell’assemblea del 28/07/1990, alla quale il condomino Semeraro partecipa come proprietario di mm 10, l’Assemblea delibera con riferimento alla società Coimtur: “L’assemblea prende atto che la proposta fatta nella riunione del 29/07/89 della soc. Coimtur attraverso il suo procuratore, Sig. Baldecchi, cioè di cedere un locale completo e rifinito di mq 84 nella futura costruzione in cambio dell’azzeramento delle quote condominiali finora maturate, non è attuabile dal momento che l’ordinanza di sospensione da parte del Comune di Magomadas “per totale difformità del progetto” emessa nel 1986, dovrebbe essere entro quest’anno essere seguita da una ordinanza di demolizione in danno. Né è possibile prevedere, alla luce delle recenti leggi urbanistiche della Regione Sardegna, se e quando la Coimtur potrà ottenere una nuova concessione edilizia. Pertanto l’Assemblea all’unanimità prende atto della situazione attuale e sospende momentaneamente dai futuri riparti i 127 millesimi assegnati alla Coimtur dalla tabella millesimale. Se il Comune di Magomadas dovesse rilasciare in futuro una nuova concessione edilizia alla soc. Coimtur, il condominio valuterà ex novo i millesimi della nuova costruzione e tratterà la CO.IM.TUR. come un nuovo condomino applicando nei suoi confronti la delibere prese al punto 5 della riunione del 29/7/89, tenendo conto anche di eventuali ulteriori decisioni e aggiornamenti di somme successivamente deliberate. Nel frattempo l’Assemblea delibera di rinunciare alle somme già maturate …. omissis”.

4) Il 12/09/1990 (cliccare qui per visualizzare l'atto) (cioè solo 46 giorni dopo l’assemblea del 28/07/1990) viene stipulato l’atto di compravendita con il quale lo stesso condomino Semeraro nella sua qualità amministratore unico e legale rappresentante della Società Centro Vacanze Crastu Ruggiu a.r.l. e di socio della stessa al 60% (il restante 40% è intestato alla moglie Sogos Francesca) acquista dalla CO. IM. TUR. rappresentata dal Sig. Baldecchi Luigi: “ due lotti di terreno edificabile inclusi nello studio di disciplina delle zone “F” turistiche del suddetto Comune censiti nel N.C.T. del Comune di Magomadas ………… omissis”, è inutile dire che sui due lotti di terreno erano già stati edificati gli immobili oggetto delle assemblee del 29/07/1989 e del 28/07/1990.

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Ci sorprende che cinque dei sette condomini che compongono il consiglio di condominio propongano delle loro riflessioni personali come se rappresentassero il volere di un intero condominio. Forse è opportuno ricordare che: “L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo” ma il controllo che deve esercitare il consiglio di condominio è sull’operato dell’amministratore e non su quello dei condomini e soprattutto ha solo funzioni consultive e di controllo e non può certo entrare nel merito di una vicenda legale che vede coinvolti un condomino e l’amministratore di condominio e non tutto il condominio. È anche divertente notare che il consiglio di condominio dica che: “non vuole assolutamente entrare nel merito di qualcosa che risale ad oltre 20 anni fa" salvo citare quanto deliberato dall’assemblea del condominio tenutasi il 21 agosto 1996 (cliccare qui per visualizzare il verbale).

Il problema è che il contenuto “riassunto” dal consiglio di condominio come: “ha provveduto a versare all'amministrazione condominiale l'importo di lire 41.000.000 (quarantunomilioni) a titolo di compensazione delle quote condominiali pregresse COIMTUR mai pagate non corrisponda minimamente a quanto deliberato nell’assemblea succitata.

Infatti nella delibera dell’assemblea del condominio tenutasi il 21/08/1996 (cliccare qui per visualizzare il verbale) si legge: “ …. Inoltre l’assemblea riconferma le decisioni prese nella riunione del 29/7/89 (quella di venti anni prima), riportata al punto 5 del relativo verbale (richiesta di adesione al Condominio di nuovi Condomini), confermando in lire 120.000/mq il contributo per le costruzioni in corso di realizzazione o realizzate in futuro e in lire 5.000.000 l’anticipo da versare all’inizio dei lavori per ogni lotto. Prende atto che quest’anno il Centro Vacanze “C.R.” ha versato a tale titolo la somma di lire 41.000.000 per il fabbricato di sua proprietà che sta completando a seguito di condono edilizio richiesto nel 1994.”.

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Dunque il Centro Vacanze Crastu Ruggiu non ha provveduto a versare all'amministrazione condominiale l'importo di lire 41.000.000 (quarantuno milioni di lire) a titolo di compensazione delle quote condominiali pregresse COIMTUR mai pagate” ma ha solo ottemperato, nel suo esclusivo interesse, a quanto previsto dall’articolo 5 di quella assemblea nei confronti della quale il consiglio di Condominio “non vuole assolutamente entrare nel merito di qualcosa che risale ad oltre 20 anni fa", "Pertanto l’Assemblea all’unanimità prende atto della situazione attuale e sospende momentaneamente dai futuri riparti i 127 millesimi assegnati alla Coimtur dalla tabella millesimale. Se il Comune di Magomadas dovesse rilasciare in futuro una nuova concessione edilizia alla soc. Coimtur, il condominio valuterà ex novo i millesimi della nuova costruzione e tratterà la CO.IM.TUR. come un nuovo condomino applicando nei suoi confronti la delibere prese al punto 5 della riunione del 29/7/89, tenendo conto anche di eventuali ulteriori decisioni e aggiornamenti di somme successivamente deliberate. Nel frattempo l’Assemblea delibera di rinunciare alle somme già maturate …. omissis”.

Pertanto il credito del condominio nei confronti della CO.IM.TUR. è lo stesso cui, il condominio è stato costretto a rinunciare indotto in errore dalla scarsa: “cristallinità del comportamento dell’amministratore” che anche per questo motivo è stato dichiarato decaduto. Anche il modo in cui i cinque consiglieri di condominio avrebbero voluto dare l'opportunità: “ad ogni condomino di dare una corretta valutazione ai fatti oggetto dell'impugnazione” ci sembra degno di censura, tanto è vero che successivamente il Tribunale di Oristano ha dato ragione al condomino Baldini.

In ultimo è opportuno ricordare che non stiamo parlando di delibere di assemblee di condominio mal riportate e di cui qualcuno preferirebbe si perdesse la memoria, ma di un decreto del Tribunale di Oristano che non è stato confermato dalla Corte di Appello di Cagliari solo per un vizio di forma e non certo per le decisione dei giudici; tanto che lo stesso Tribunale di Oristano in occasione della seconda decadenza dell’amministratore di condominio sig. Semeraro (cliccare qui per visualizzare la sentenza) scrive: ”Inoltre; nonostante il diverso avviso espresso dalla Corte d'appello di Cagliari con il decreto 21 novembre l997 (prodotto in copia dal ricorrente), non è tanto meno necessaria la partecipazione al giudizio dei singoli condomini (cfr Cass. Civ. S.U., 29 ottobre 2004, n. 20957)”.

Riteniamo che sia opportuno, alla luce delle sentenze del Tribunale di Oristano e della successione delle date in cui si sono svolti gli atti che hanno portato all’acquisto della Centro Vacanze Crastu Ruggiu s.r.l. dei beni della CO.IM.TUR., che venga quantificato e preteso dal condominio il debito di quest’ultima rivalutato ai giorni nostri.

Così come ci sembra opportuno vengano rifatti i calcoli dei millesimi condominiali tenendo conto del fatto che: “Pertanto l’Assemblea all’unanimità prende atto della situazione attuale e sospende momentaneamente dai futuri riparti i 127 millesimi assegnati alla Coimtur”, e siccome dalla delibera dell’assemblea di condominio del 28/07/1990 i millesimi relativi alle proprietà CO.IM.TUR. possono solo essere aumentati e non diminuiti, non essendo stato abbattuto nulla ma anzi edificato del nuovo.

 

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