Prima di cominciare ad analizzare l’aspetto “contabile” dei debiti e crediti delle due società coinvolte, è opportuno e necessario mettere dei punti fermi e fare una “consecutio temporum” degli avvenimenti che si analizzeranno.
Partiamo da un dato certo e inconfutabile la data dei decreti ingiuntivi fatti dal condominio alla Progetto Impresa Sviluppo S.r.l. e alla Tate s.r.l. in liquidazione:

  • Decreto ingiuntivo n. 340/2015 (cliccare qui per visualizzare il decreto) contro Progetto Impresa Sviluppo S.r.l. emesso il 17/10/2015, depositato il 19/10/2015 e notificato unitamente all’atto di precetto in data 30/10/2015, importo euro 12.599,36;
  • Decreto ingiuntivo n. 347/2015 (cliccare qui per visualizzare il decreto) contro Tate S.r.l. in liquidazione datato 15/09/2015 emesso il 29/10/2015, depositato il 29/10/2015 e notificato in data 17/12/2015, importo euro 13.318,59;

Ma … che cosa è successo prima?

  • Il 02/07/2014, cioè un mese prima dell'assemblea del 14/08/2014 e circa un anno prima della data dei decreti ingiuntivi (15/09/2015), le società Tate S.r.l. in liquidazione e la Progetto impresa Sviluppo S.r.l. avevano inviato al condominio una raccomandata R.R. (cliccare qui per leggere la raccomandata) nella quale, facevano presente il rilascio, da parte dell'amministratore del condominio, delle ricevute a saldo delle quote condominiali versate per gli anni 2010/2011, 2011/2012, 2012/2013, ed evidenziavano che a causa di macroscopici errori nei conteggi delle stesse quote condominiali e della mancata contabilizzazione di alcuni acconti versati e infine dell'errata imputazione delle spese condominiali riferite ad appartamenti di proprietà della Tate s.r.l. (acquistati il 17/06/2005 dai Sig.ri Semeraro, Sogos e Orlandin ma, tutt’ora nella disponibilità del Sig. Semeraro, gli importi delle quote condominiali richieste alle due Società erano errati;
  • Il 16/09/2015 (non essendo a conoscenza dei decreti ingiuntivi che saranno notificati solo il 30/10/2015 e il 17/12/2015) la Tate s.r.l. in liquidazione e la Progetto impresa Sviluppo s.r.l. inviano unaraccomandata R.R. (cliccare qui per leggere la raccomandata) con la richiesta di documentazione condominiale e di essere informate di quale fosse il regime fiscale scelto dall'amministratore del condominio per contabilizzare i suoi emolumenti ed i rimborsi spese;
  • Il 22/09/2015 la Tate s.r.l. in liquidazione e la Progetto impresa Sviluppo s.r.l. inviano un'altra raccomandata (cliccare qui per leggere la raccomandata) con la richiesta di far rispettare l'articolo 10 del regolamento del condominio e la richiesta di essere messi a conoscenza di quali fossero state le conclusioni del controllo fatto dai tecnici dell'ARPAS di Oristano sul depuratore del condominio Villaggio Turas.
  • Il condominio risponde il 07/10/2015 (senza fare nessun accenno ai D.I. che ripetiamo saranno notificati il 30/10/2015 e il 17/12/2015) con una lettera (cliccare qui per leggere la lettera) nella quale scrive che : "Potrà ben comprendere che l'invio della documentazione così come richiesta, costituisce un aggravio di spese per il condominio e che la Vs. persistente ed assai rilevante morosità non consente nei vostri confronti un apertura di credito, che non possa considerare l'anticipazione delle predette spese come un atto dell'amministratore arbitrario e contrario all'art.1173 c.c.."

  • Il 17/10/2015 (non hanno ancora ricevuto nessun Decreto Ingiuntivo) Tate s.r.l. in liquidazione e la Progetto impresa Sviluppo s.r.l. inviano un'altra una raccomandata R.R. (cliccare qui per leggere la raccomandata) anticipata via fax al numero 0785359093 e via PEC all'indirizzo Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. e ricevuta il 22/10/2015 alle ore 10:46:58 nella quale oltre a contestare la loro presunta morosità, dimostrano in maniera circostanziata di essere a credito e non a debito nei confronti del condominio e evidenziano che sono state proprio la Tate s.r.l. in liquidazione e la Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. che con la loro raccomandata R.R. del 02/07/2014 (cliccare qui per leggere la raccomandata) hanno cercato di far chiarezza nell'errata contabilizzazione delle quote condominiali in risposta della quale non hanno ricevuto nessun riscontro. Inoltre obbiettano di non aver ricevuto da parte del condominio nessun tipo di sollecito né come Tate s.r.l. in liquidazione né come Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. al contrario di quanto sarà poi erroneamente dichiarato nel decreto ingiuntivo che, ripetiamo, sarà notificato alla sola Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. in data 30/10/2015.
    Cercando di riassumere la situazione: molto prima della decisione presa dal condominio di fare un decreto ingiuntivo alla Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. e alla Tate s.r.l. in liquidazione, le due Società avevano chiesto al condominio di fare chiarezza sui conteggi relativi alle quote condominiali a loro addebitate, a supporto dei conteggi chiedono documenti contabili che, evidentemente, il condominio non è disponibile a fornire trincerandosi dietro un’ipotetica morosità delle due Società. Riteniamo che questo sia dovuto all’evidente discrasia fra quanto è riportato nei bilanci condominiali e quanto sarebbe possibile desumere dagli estratti conto degli ultimi dieci anni del conto corrente del condominio.

Il condominio, avendo capito, sin dalla prima raccomandata del 02/07/2014 l’intento della Tate s.r.l. in liquidazione e della Progetto Impresa Sviluppo s.r.l. di andare sino in fondo nell’analisi dei conteggi mette in atto l’unica difesa possibile per non fornire la documentazione richiesta e cioè “aggredire” le due Società e farle figurare morose.
Prima di esporre i conteggi relativi alla Pizzeria “Le Ginestre”, dobbiamo porre l’attenzione su un altro avvenimento di fondamentale importanza: nel verbale dell’assemblea del 03/08/2007 (cliccare qui per leggere il verbale) si legge: "Il Sig. Ruggiu chiede l’applicazione della riduzione dei costi di servizi per le abitazioni inutilizzate. L’assemblea delibera all’unanimità di addebitare il 30% dei costi per i servizi ai proprietari di unità immobiliari inutilizzate”.

CONTEGGI EX PIZZERIA “LE GINESTRE”

Proponiamo i conteggi relativi alla ex Pizzeria “Le Ginestre”, come è facile verificare dai rendiconti relativi agli anni 2007-2008 (cliccare qui per visualizzare il rendiconto), 2008-2009 (cliccare qui per visualizzare il rendiconto), 2009-2010 (cliccare qui per visualizzare il rendiconto), 2010-2011 (cliccare qui per visualizzare il rendiconto), 2011-2012 (cliccare qui per visualizzare il rendiconto), 2012-2013 (cliccare qui per visualizzare il rendiconto), il condominio, nel rispetto della citata delibera, effettivamente riporta nella voce “Azzeramenti” delle cifre imputate alla ex pizzeria “Le Ginestre” che ovviamente devono essere defalcate dai rispettivi consuntivi.
I calcoli fatti dal condominio per quantificare gli "Azzeramenti" a favore delle “Ginestre” sono tuttavia sfavorevoli perché le cifre da defalcare non rappresentano il 70% che consentirebbe di arrivare al 30% dei servizi da addebitare, comunque abbiamo deciso di utilizzare i totali proposti dal condominio e riportati nei rendiconti. Dal 2013-2014, “inspiegabilmente”, non è stato addebitato il 30% ma il 100%, abbiamo calcolato il "70% dimenticato" e l'abbiamo defalcato dai rispettivi consuntivi e dal preventivo 2015-2016, tutto quanto sopra è riassunto nell’allegata tabella n. 1 (cliccare qui per visualizzare la tabella).


Ovviamente il discorso cambierebbe in maniera radicale se applicassimo la giusta riduzione del 70% a tutti i consuntivi e preventivi presi in considerazione, come si può verificare dall’allegata tabella n. 2 (cliccare qui per visualizzare la tabella).
Per quanto riguarda la confusione generata dall’esistenza di tanti “proprietari” della ex pizzeria “Le Ginestre” riportati nel riparto dei millesimi condominiali cioè Tate S.r.l. e Progetto Impresa Sviluppo S.r.l., direi che è opportuno specificare che fino alla data dell'atto di vendita il 18/01/2012 (cliccare qui per leggere l'atto) il proprietario della ex pizzeria “Le Ginestre” è stato solo il Sig. Marco Mura, infatti la Tate S.r.l. pagava le quote condominiali come "possessore" così come previsto nella scrittura privata stipulata con il Sig. Marco Mura.
Nei consuntivi 2008-2009 e 2010-2011 e fino al preventivo 2011-2012 incluso, è indicata come proprietario la Tate s.r.l. e tutte le ricevute (cliccare qui per visualizzare le ricevute) del condominio sono emesse a nome della Tate s.r.l., dal consuntivo 2011-2012 (cliccare qui per visualizzare il consuntivo) in poi viene indicato come proprietario Progetto Impresa Sviluppo S.r.l. e le ricevute (cliccare qui per visualizzare le ricevute) vengono emesse a suo nome.

CONTEGGI APPARTAMENTI 5 RES E 6 RES

Nei conteggi concernenti la Tate S.r.l. si deve tenere conto di alcuni pagamenti fatti dalla Tate S.r.l. dei quali, ovviamente, ci sono le contabili (cliccare qui per visualizzare le contabili), ma che “stranamente” non sono presi in considerazione dal condominio e che sono riassunti nella sopra citata raccomandata A.R. del 02/07/2014 (cliccare qui per leggere la raccomandata).
La Tate s.r.l. acquista:

  • L’immobile contraddistinto dalla sigla condominiale 5 RES ad un vendita all’asta che si è tenuta il 29/09/2005, di fatto il trasferimento del bene avviene il 12/01/2006 (cliccare qui per visualizzare il decreto), per cui deve pagare il consuntivo 2005/2006 senza nessun debito pregresso e poi i consuntivi fino ad oggi;
  • L’immobile contraddistinto dalla sigla condominiale 6 RES il 25/03/2010 dal fallimento Bauer, (cliccare qui per leggere l'atto) per cui, a seguito dell’accordo a saldo e stralcio fatto dal condominio Turas con il curatore fallimentare del fallimento Bauer, deve pagare il consuntivo 2009/2010 senza nessun debito pregresso e poi i consuntivi fino ad oggi; quanto sopra viene meglio rappresentato nella tabella n. 3 (cliccare qui per visualizzare la tabella), e certificato dalle ricevute del condominio (cliccare qui per visualizzare le ricevute).

APPARTAMENTI 4 RES, 7 RES, 9 RES, 21 RES

La Tate S.r.l. acquista gli immobili contraddistinti dalle sigle:

  • 4 RES (proprietari Semeraro/Sogos);
  • 7 RES (proprietario Antonio Orlandin);
  • 9 RES (proprietari Semeraro/Sogos);
  • 21 RES (acquistato dai coniugi Semeraro il 28/04/2004 dal Sig. Silvano Biagini (cliccare qui per leggere l'atto));

il 17/06/2005 proprio dal Sig. Rocco Semeraro, in comunione dei beni con la moglie Francesca Sogos, e dal Sig. Antonio Orlandin, rappresentato per procura sempre dal Sig. Rocco Semeraro (cliccare qui per leggere l'atto). Quest’ultimo, nonostante l’avvenuto trasferimento di tali beni immobili, ne ha mantenuto sempre il possesso risultando, peraltro intestatario degli stessi in tutti i bilanci preventivi e consuntivi, sino a quello preventivo del 2013/2014 incluso. Il Sig. Semeraro ha inoltre continuato a esercitare il corrispondente diritto di voto dichiarandosi intestatario degli immobili in assemblea sino al 2013 (cliccare qui per leggere il verbale), come se ne fosse proprietario; inviando addirittura comunicazioni alla Guardia Di Finanza nelle quali si dichiarava proprietario degli immobili stessi.
Lo stesso Rocco Semeraro veniva nominato dal Tribunale di Oristano, in data 17/07/2012, custode giudiziario (cliccare qui per leggere la nomina) dei suddetti appartamenti nell’ambito del giudizio R.G. n. 10000188 del 2003, incardinato da lui medesimo (e le società di cui era legale rappresentante Centro vacanze Crastu Ruggiu S.r.l. e Centro vacanze Club 2 Piccola Società Cooperativa a.r.l.) contro le società SBB IMMO S.r.l. e fallimento della Centro Vacanze Club 1 S.r.l..


Appare utile rappresentare che tale controversia nasceva in ragione di due contratti preliminari di compravendita e di due contratti di affitto di azienda conclusi fra le medesime parti, aventi ad oggetto diverse unità immobiliari tra cui gli appartamenti 4, 7, 9 e 21 RES, sottoscritti nel 2001 e dunque prima della vendita conclusa con la Tate S.r.l..
Si deve altresì evidenziare, che nel corso di tale giudizio il suddetto Sig. Rocco Semeraro, mentre in occasione di un sopralluogo fatto dal CTU incaricato dal Tribunale di Oristano l’Ing. Paolo Scarteddu (cliccare qui per leggere la CTU), dichiara: “Accesso n. 2 del 19/02/2010: Viene effettuato il rilievo planimetrico e fotografico degli immobili identificati col n. 24/25/26/27/28/29/30/31/32 e RE13/RE4/RE7/RE9 ( in totale n. 13 appartamenti) oggetto delle scritture private di promessa di vendita del 31/05/2001 intercorse tra la parte attrice e la parte convenuta. Non si è potuto accedere all’immobile denominato 9Bm nella scrittura privata (censito al catasto al F 1 part. 319 sub 1) in quanto il Sig, Rocco Semeraro , presente all’accesso, dichiara di averlo venduto", omette di rappresentare al Tribunale di Oristano che, a quella data, aveva già venduto da circa quattro anni e otto mesi tutti gli altri immobili alla Tate S.r.l..
Sempre nella raccomandata A.R. inviata dalla Tate s.r.l. al Condominio Villaggio Turas Residence il 02/07/2014 (cliccare qui per leggere la raccomandata) cioè 97 giorni prima della sentenza del 07/10/2014 (cliccare qui per leggere la sentenza), ma quando il 17/07/2012 Semeraro era già stato nominato custode giudiziario (cliccare qui per leggere la nomina) la Tate scrive: ”Le confermiamo che ci assumeremo l’onere di pagare le quote condominiali nel momento in cui Lei, così come previsto nei compiti del custode giudiziario, dichiarerà al Tribunale di Oristano la nostra proprietà degli immobili e chiederà di liberarli dalla Sua custodia giudiziaria".
Ad ogni modo, nel rendiconto da lui stesso redatto, in qualità di Custode Giudiziario (cliccare qui per leggere il rendiconto), dichiarava espressamente: “Si informa l’Ill.mo Tribunale che, sia la Società Centro Vacanze Crastu Ruggiu S.r.l., sia il Sig. Rocco Semeraro in data 14 agosto 2012, hanno provveduto a versare al Condominio Villaggio Turas le quote condominiali pregresse maturate al 30 giugno 2012 – mai corrisposte dalle società convenute affittuarie dell’azienda […] di 14.552,95 per gli appartamenti 4-7-9-14 RES riconducibili al Sig. Rocco Semeraro”. Il Tribunale Di Oristano, con Sentenza n. 522/2014 del 7 ottobre 2014 (cliccare qui per leggere la sentenza), condannava la SBB IMMO S.r.l. a rimborsare le predette quote condominiali al Sig. Rocco Semeraro, e a rilasciare immediatamente gli immobili in suo favore.


Da quanto esposto emerge chiaramente che non possono assolutamente configurarsi, quantomeno sino al 30 giugno 2012, dei debiti pregressi.
Dal bilancio consuntivo 2012/2013 (cliccare qui per visualizzare il bilancio) si evince inoltre come siano state pagate le quote condominiali relative a detta annualità, risultando addirittura una somma a credito. Stranamente, nel successivo bilancio preventivo, 2013/2014, la Tate S.r.l., che è finalmente indicata come proprietaria degli appartamenti, risulta invece avere dei debiti pregressi.
La cosa più importante su cui porre l’accento è che la Tate S.r.l. dalla data dell'atto il 17/06/2005 non è mai stata immessa nel possesso degli appartamenti 4 - 7 - 9 e 21 RES.
Difatti, benché la Tate S.r.l. nell’anno 2005 abbia acquistato la proprietà dei predetti appartamenti, il Sig. Rocco Semeraro ne ha costantemente mantenuta la disponibilità assoluta, anche a seguito della citata sentenza n. 522/2014 depositata il 7 ottobre 2014 che, come già illustrato, condannava la SBB Immo S.r.l. al rilascio in suo favore.
Pertanto, alla luce di quanto esposto, si ritiene che le quote relative ai predetti appartamenti debbano essere corrisposte dal Sig. Rocco Semeraro in proprio, in favore del condominio.
A ciò si aggiunga che nella già citata sentenza n. 522/2014 depositata il 7 ottobre 2014, il Tribunale Di Oristano non si limitava a condannare la SBB IMMO S.r.l. a rimborsare al Sig. Semeraro le quote condominiali maturate al 30 giugno 2012 da lui versate, ma condannava la predetta società a risarcire a lui medesimo il danno, commisurato al rispettivo valore locativo, per aver occupato sine titulo gli immobili, inclusi gli appartamenti 4RES, 7 RES, 9 RES e 13 RES (ora 21 RES) dal 24.01.2003 al 7.08.2012 (in pratica nove anni dei quali solo due anni e quattro mesi circa di competenza del Sig. Semeraro della Sig.ra Sogos e del Sig. Orlandin) e dunque anche per il periodo successivo al 17 giugno 2005, data in cui la Tate acquistava la proprietà di tali appartamenti. Il Tribunale, in particolare riconosceva al Sig. Semeraro la somma di euro 290.087,17 oltre interessi legali, per il risarcimento relativo agli immobili in realtà intestati alla Tate Srl. in favore di Rocco Semeraro, dai quali detraeva la somma di euro 128.708,12 già incassati dal Sig. Semeraro a titolo di caparra, per un totale residuo di euro 161.379,05.


Dunque, nell’ipotesi in cui si dovesse ritenere che le quote condominiali relative agli appartamenti 4RES, 7 RES, 9 RES e 13 RES (ora 21 RES) dovevano e quindi debbono ancora essere corrisposte dalla Tate Srl in liquidazione e non dal Sig. Semeraro, quest’ultimo dovrebbe immediatamente versare nelle casse della Tate Srl in liquidazione la ingente somma sopra indicata o quantomeno i 128.708,12 euro già incassati.
Abbiamo, comunque, ritenuto di fare una simulazione (riportata nella tabella n. 4) (cliccare qui per visualizzare la tabella) per stabilire a quanto corrisponderebbe il debito della Tate S.r.l. volendo “per assurdo” addebitarle le quote degli appartamenti 4 RES, 7 RES, 9 RES e 21 RES, partendo dal bilancio consuntivo 2013/2014 (cliccare qui per visualizzare il bilancio) ovviamente senza debiti pregressi e ricordando che gli stessi immobili sono in condizioni disastrose, inabitabili, che non sono allacciati alla rete elettrica e che l’acqua è costantemente chiusa per paura di perdite e che pertanto, essendo inutilizzabili e inutilizzati, debbono usufruire di quanto stabilito nell’assemblea del 03/08/2007 (cliccare qui per leggere il verbale) di cui riportiamo nuovamente il testo: "Il Sig. Ruggiu chiede l’applicazione della riduzione dei costi di servizi per le abitazioni inutilizzate. L’assemblea delibera all’unanimità di addebitare il 30% dei costi per i servizi ai proprietari di unità immobiliari inutilizzate”.
Ci sembra di aver ampiamente dimostrato l’errore in cui è incorso il condominio; ovviamente nel caso si desse corso, com’è obbligatorio che sia, alle sentenze Pinna (cliccare qui per leggere la sentenza) e La Rosa/Latini (cliccare qui per leggere la sentenza) gli importi sarebbero ancora inferiori.